实地了解中国“鬼城”之一山东乳山银滩房产市场现状

房地产大跃进运动,产生了大量空置率过高的新城,被称为“鬼城”。“鬼城”这个词被赋予新的含义后,已经流行很多年了,开始是和鄂尔多斯绑定在一起出现,最近几年,鬼城名单已经上升为十个、二十个甚至更多,网上也流传着很多类似《中国前二十大空置鬼城地图》这样的文章,其中山东威海的乳山银滩就在鬼城之列。

虽然“鬼城”流行了多年,但是从没去过鬼城,对鬼城也没有具体的印象,正好今年国庆长假有时间,所以900公里一路狂奔去了乳山银滩,来亲眼看一下银滩“鬼城”究竟是什么样子。

在银滩待了十多天,把整个银滩转了个遍,和无数个房产中介公司有过交流,回来后也一直和他们有联系,所以对当前银滩的房产市场和房价情况,有了一个初步的了解,颠覆了很多之前对房市的认知。

乳山银滩海边照片-实地了解中国“鬼城”之一山东乳山银滩房产市场现状
2018年国庆假期,乳山银滩海边

在乳山银滩冷冷清清的海滩上,干净整洁又萧条的路上,寂静无人的小区内,到处飘荡着房产中介的魅影,这里是房介的狂欢之地。

下面内容大体包括:银滩位置和环境、银滩区域、人口和人流、房介之城、银滩购房攻略,希望对想在银滩买房的朋友有帮助。

一、位置和环境

实地了解中国“鬼城”之一山东乳山银滩房产市场现状,乳山银滩位置图片
乳山银滩位置示意图

威海乳山银滩,位于山东半岛东部南侧,如上图所示。距离山东省会济南市有500多公里路程,直线距离400多公里;距离青岛160多公里路程,距离烟台80多公里路程,距离威海100多公里路程。

可以看出,乳山银滩的位置,有点尴尬。虽然是沿海,但是和江浙一带的沿海城市不同,江浙一带的沿海城市既有沿海的优势,又同时处在繁华城市圈;而银滩,却被山东半岛远远地插进海里,距离济南这个南北交通要道也有500多公里路程,交通实在是不方便,对于老人来说,这500公里是一道很大的屏障。

相比来看,位于乳山东边,距离只有20多公里的同样属于威海的文登区和距离50公里的荣城市,更有沿海的优势,离内陆这个雾霾发源地更远,有更多的海岛和海岸线。

乳山的位置,在冬天的西北风中依然是陆地下风口。即然逃离自己的城市上千公里来寻求沿海生活,也不在乎这几十公里的距离了吧,何不更彻底一点,去了解一下文登和荣城?

另外大家比较关心的是要在乳山建核电站的传闻,实际上这是个过时的旧新闻,乳山的红石顶只是曾经入选核电站优选厂址之一,但是最终确定的位置是海阳冷家庄和董家庄,如下图所示位置。

海阳核电站位置和距离乳山银滩距离图片
海阳核电站位置,和乳山银滩的距离

根据海阳核电站的相关新闻可以了解到,“2009年12月28日核电一期工程正式开工”,“2015年11月14日,海阳核电站500千伏送出工程已全部送电成功,标志着海阳核电站送出工程竣工投运”,就是说核电站已经在海阳部分完工并且开始发电运营了,不会再在乳山建核电站了。

现在需要关心的就是核电站距离银滩的距离,看上面地图,海阳核电站距离大乳山滨海旅游度假区大约12公里,距离银滩西端起点海阳所镇大约23.9公里。

乳山银滩距离海阳核电站这个距离安全吗?

根据国家核电厂环境辐射防护规定(GB 6249-86),核电厂周围应设置非居住区,非居住区的半径以反应堆为中心,不得小于0.5公里;核电厂非居住区周围应设置限制区,限制区的半径以反应堆为中心,不得小于5公里。

根据热电厂辐射防护规定(GB 14317-93), 核热电厂用于城市居民供热时,距10万人口以上城镇发展边界直线距离应不小于10公里。距100万人口以上大城市发展边界直线距离应不小于25公里。

重点,上面规定的距离,是以城市人口数量为标准,并不是以核辐射、核污染严重程度为标准,其中深意细思极恐。

再参考一下相关史料,1986年乌克兰北部切尔诺贝利核电站4号核反应堆发生爆炸,10天内,放射性尘埃落到了欧洲大部分地区,爆炸最终导致20多万平方公里的土地受到污染;沾染上放射性元素的核尘埃随风飘散,导致乌克兰、白俄罗斯、俄罗斯许多地区遭到核辐射的污染,甚至远离切尔诺贝利8000公里外的小日本,也观测到了核辐射。

最终,村子周围半径30公里的整个地区都被划为隔离区,10公里范围以内将不能耕作、放牧,10年内100公里范围内被禁止生产牛奶。这不等于10年后就没事了,因为核辐射放射性物质的半衰期是非常非常漫长的,长达几万年或者几亿年。

可见一旦出现问题,影响范围是非常大的,因为放射性尘埃是跟着空气走的。再看看海阳核电站距离青岛市、威海市、烟台市的距离,难道这些城市都要搬迁?所以一定要相信国家和政府,相信中国核电站永远万无一失,工作人员永远不会出错。

关于海阳核电站更多信息,可以参考《乳山银滩附近的海阳核电站最新消息和图片》

二、银滩包括哪些区域

实地了解中国“鬼城”之一山东乳山银滩房产市场现状,乳山银滩区域图
乳山银滩区域图,点击可以看大图

所谓银滩,大体是指西边以海阳所镇(不是海阳市,这是乳山的一个镇)为起点,东边以徐家河入海口为终点,路程21公里的这段沿海区域, 如上图,那条绿色的长江路,即S206省道,沿海岸线贯穿东西,路南侧是海岸,有海边公园、海滩和一些娱乐场所,北侧便是星罗棋布的200多个小区。

实地了解中国“鬼城”之一山东乳山银滩房产市场现状,乳山银滩区域卫星地图
乳山银滩区域卫星图,点击可以看大图

东西21公里,200多个小区,每个小区小的有十余栋楼房,多的几十栋到上百栋楼,可以想像下有多少房子。

三、潮汐般的人流

国庆假期冷冷清清的银滩第一烧烤城图片
国庆假期冷冷清清的银滩第一烧烤城

国庆长假,高速路上必定是车流如织,走走停停,路过济南之后,继续向东,过淄博、潍坊,然后忽然发现,同路的车,一半是北京的,另外是东北和江苏的,猜测这些车,十有八九是去乳山银滩的,要么去看看自己的房子打扫一下卫生,要么是像我这样去了解一下情况,当然是前者居多。

到了银滩,住进了网上预定的20多平方的公寓房,房内有床,有卫生间和厨房,日租200元,月租600元,半年以上250元每月。

从上面的租金,有没有看出什么信息?是不是感觉不太符合常理?说明了什么?为什么日租200元起,月租却只有250元?

没错,这里的人流如潮汐,涨潮的时间实在太短,退潮后就是漫长的“鬼城”状态。

国庆节期间的乳山银滩海边沙滩
国庆节期间的乳山银滩海边沙滩

10月1日到达,2日和3日,应该是一年中银滩人潮最高峰,沿海的长江路上,在几个较大的景点前,路边停满了车。

车多,是国庆期间的最大的印象,不管是路上,还是所住的小区内,北京的车占一半以上,其次是东北、江苏的车。可见的确如网友所说,被轰炸般的广告吸引来的,大部分是北京人。

另外还有大客车,各个省的长途客车,应该是网友所说的,以免费的名义拉来的看房子的人。当然是看新楼盘的,如果他们了解二手房的价格,就不会对新房有兴趣了。在各新楼盘售楼人员的巧舌如簧下,能全身而退的寥寥无几。

虽然车多,但是人却没有那么多,只在几个较大的海滩上人集中一些,其他的海滩上,也是寥寥数人。沿海路边的店铺,大部分都没开张,关着门,冷冷清清。

从5日开始,路上的车就明显变少了,路边上已经没有停车了。

一年中,国庆节是乳山银滩人流最大的几天,平时五一这样的三天假,根本来不及到这里来,一来一回就需要两天时间,另外一个七天长假春节,又是严寒时节,也不会有人来这海边吹海风。

国庆期间,我所住的小区,晚上亮灯的窗子不到十分之一,国庆假期的人流尚且这样少,平时的冷静可想而知。有一家较繁华地带的中介说,这里的小区,入住率最高的也仅有三成而已。

四、房介之城

号称“北方第一海滩”的银滩(这个称号实在有些虚夸,连我没怎么玩过海滩的都觉着太离谱),在一年中唯一的人流高峰国庆期间,海边景区的店面大多都闭门不开张,但是这不影响这个房介之城的短暂、局部的繁华。

网上有人说过,这里摆摊的都会摆个牌子卖房,真是一点也不夸张。

国庆节期间在银滩发现的唯一的路边小摊照片
国庆节期间在银滩发现的唯一的路边小摊

通过这半个月的了解,在乳山银滩,最兴旺的行业就是房产中介。各个小区的沿路商铺,房介一个挨着一个,特别是在银滩中心区域,长江路北侧,全是一排一排的房产中介店面。很多楼房的窗子上面,也贴着租售电话,打过去,大部分是房介的。

如果走进各个小区,会发现中介不仅仅路边那些,在小区里面,几乎每一栋楼的一层或二层,都会有一家或者数家的窗子上、门口摆着中介的招牌。

大量全国各地的中介工作人员,集中到这里,这里最赚钱的工作就是卖房。

为什么银滩养活了这么多的房产中介?因为这里房源流动性太大了。就如股票一样,别的股票在一天一天涨,而这里的股票一潭死水,不涨反跌,会有大批的人赔钱卖房,割肉止损。

上面说过了,这里沿海21公里,分布了200多个小区,有无数的房源。年轻人工作不会在这里长期居住,老人刚退休时冲动买的养老海景房,十年之后年龄真大了,也不太敢在这里住,因为这里的人群太少,养不起高水平的医疗机构,人老落叶归根,很少会客居异地。

所以会有各种原因,让大量房主抛售房产。这中间产生了大量的利润空间,供房介操作牟取,具体方法下面详细说。

五、乳山银滩购房攻略

说是攻略,这里不提供购房建议,只说一下自己所经历的,供大家了解一下房介的操作方式,仅供参考。

1、二手房比新房价格更低

银滩目前的房价,二手房一般十万多点就可以买一套60平以上的,就是说均价能达到2000元左右一平方,当然如果是顶层就更便宜了,甚至5、6万就可以买一套两室两厅的,还是精装修的。

而新楼盘,均价普遍在8000元以上,个别的在13500+16000以上,但是正如中介所说,新楼盘是用来卖给不了解二手房价格的人,那些大巴车,从外省拉来后,有统一的安排,很少有机会接触到二手房房源。

2、二手房房主卖不到最高价,买家也买不到最低价

那些被套牢多年的房主,一旦想卖房子,一般都是找所在小区附近的房介登录房源,除此之外并没有太多的选择。而中介会极力压价,当低到一定价格,中介会自己掏钱买下,然后再加价至少30%以上出售,在出售期间,会以海景房度假公寓、民宿按日出租,稳赚不赔。

路边有很多现金收房的广告,这是给房主看的。现金收房有两个意思,一是现金买进来,二是现金租下来。

当然这个价格也是非常低的,不然怎么会如前面所说,半年以上租期的租金可以低到250-300,再加上空置时间,而中介依然是赚钱的,可见现金收房的价格是低到不可想像了。但是对于想出手的房主来说,也没有别的选择,只能通过房介。

对于买方,一般也买不到最低价,因为低价的房源,都被中介自己买了啊。一般的中介,自己都会有几套到几十套房源,都是一些急售的房子被压价收的。

我知道这些,是因为我看好的一个房子,在我买之前,被另一家中介买了,然后加价40%再卖给我。也许对方可能不知道我在另一家中介已经看好这个房子并准备买,也许两家中介交流好了,我买更好,不买也不会赔,因为价格实在太低了,大不了作为度假房出租,反正都是精装修的。这里的房子,大部分都是地产商装修之后出售的,毕竟外地人买了过来自己装修非常不方便。

在房产中介,工作人员安慰我说,银滩的便宜二手房不少,因为各种原因在抛售,但是一般到不了买方手里,万一有漏出来的被买方看到,看好就得马上交定金买,不然就会被中介自己买了然后加价再卖,加价幅度在30%-60%以上。

广告信息发布网站上面,很少会看到个人发布的卖房广告,也有,但是很少,大部分是房介的广告,这些报价,并不是实际的最低价,大部分都是被房介加过价了,就是说网上的广告,路边的广告,上面的二手房房价,并不是房主出的实际的最低价。

广告信息网站上个人广告少的原因,一是现在发布广告门槛高了,需要实名认证等操作,非常麻烦,而银滩的房介遍布每一个小区的门口和内部,在中介登记是最方便的。

有人想卖,有人想买,但是无法直接交流,而且这个数量很惊人,所以才有中介参与的机会,这也就是为什么银滩有这么多房产中介的原因。

不管是超市,还是卖菜、卖煎饼果子的小摊,都会有几套邻居、朋友的房源可以向你推荐,毕竟卖出去一套,就比自己辛苦几个月摆摊赚钱多。

如果在这里买房是为了居住,那的确便宜,空气也好,当然冬天也够湿冷,但是如果为了投资,目前来看,很难有回报,因为你从中介手里买得贵,而通过中介再卖,却卖不到原来的价。

卖房的多,买房的也多,大多是被这里的低房价吸引,比如我就是一个,但是买了之后,升值无望,用来居住,不仅偏远,而且冬天湿冷的气候难以忍受,在手里套几年,可能也会重蹈前房主的覆辙。

总结

在这个疯狂的全民中介的沿海新城区,房产中介赚取的不仅仅是几千元手续费,还有高达30%以上的差价,所以吸引了全国各地的中介行业中人汇集到这里,同时也有大量人把中介当作自己的副业。

乳山银滩,从表面看来,各小区入住率极低,冷清空寂,正如鬼域一般;表象下面,却涌动着房产高速流通交易的暗流,房产中介们也如飘荡在各个大小角落的鬼魅,无处不在;有的安坐小店侃侃而谈,有的驱车四处忙碌,情绪高涨。把银滩列为鬼城之一,的确名实相符,一点也不冤枉。

这里还没成长为设施完善的养老胜地,却已成为了房产中介的狂欢乐园,仿佛有一双看不见的巧手,将这一段海岸,打造成了一个高速运转却能保持安静的炒房机器。

卖房的,买房的,都甘于做一个安静的参与者,悄悄地离场,悄悄地入场,一切杂务,交给房介好了,一切都是水到渠成、按部就班地进行着,只可意会,不可言传。

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